Élections en Israël : shekel affaibli, taxe à 8 % prolongée

Les élections législatives israéliennes de fin octobre 2026 ont laissé le pays sans majorité claire. Pour la plupart des Israéliens, c'est une affaire de politique. Pour un acheteur juif qui vit à New York, Paris, Londres, Toronto ou Moscou, c'est aussi une affaire de prix. En quelques semaines, la crise politique a modifié deux variables décisives : la valeur du shekel et le calendrier de la taxe d'acquisition qui frappe les non-résidents.

Le shekel recule : le dollar a regagné 14 % depuis juin

Après des mois de shekel fort, la tendance s'est inversée. Le 1er juin 2026, le shekel atteignait son plus haut niveau depuis 1993 : environ 2,81 shekels pour un dollar. Le 28 octobre, au lendemain du scrutin, la monnaie israélienne a perdu plus de 2 % en une séance pour revenir autour de 3,10, selon Trading Economics, alors que les résultats partiels ne donnaient la majorité de 61 sièges à aucun bloc. Le mouvement s'est poursuivi : mi-novembre, le dollar s'échange autour de 3,21 shekels et l'euro autour de 3,54 shekels.

Concrètement, un budget de 1 million de dollars valait environ 2,81 millions de shekels en juin ; il en vaut environ 3,21 millions aujourd'hui, soit un gain de pouvoir d'achat de plus de 14 %. Vu dans l'autre sens, un appartement affiché à 3 millions de shekels coûtait environ 1 067 000 $ début juin ; il revient aujourd'hui à environ 934 600 $ (847 500 €), soit plus de 130 000 $ d'écart sans que le vendeur ait baissé son prix.

La situation politique reste ouverte : selon Globes, le président Isaac Herzog a confié le 8 novembre à Gadi Eisenkot la mission de former un nouveau gouvernement. Dans un tel contexte, la devise peut repartir dans les deux sens, et personne ne peut prédire le niveau du shekel dans trois mois.

La taxe à 8 % prolongée par la dissolution de la Knesset

Deuxième effet de la crise politique, qui a conduit à la dissolution de la Knesset : la taxe d'acquisition (mas rechisha) sur les logements supplémentaires et les achats d'investisseurs reste à son niveau élevé. Les résidents étrangers y sont soumis même lorsqu'ils achètent leur unique logement. Le barème 2026 est de 8 % jusqu'à 6 055 070 shekels (environ 1,89 million de dollars / 1,71 million d'euros), puis 10 % au-delà.

Ce taux relevait d'une disposition temporaire qui devait expirer le 31 décembre 2026. Avec la dissolution de la Knesset, l'article 38 de la Loi fondamentale sur la Knesset prolonge sa validité : selon l'Autorité fiscale, il s'applique aux achats réalisés jusqu'au 10 février 2027 inclus. Sans cette prolongation, les tranches seraient revenues à 5 % et 6 %.

Le directeur de l'Autorité fiscale, Shai Aharonovitz, a prévenu le 5 novembre, lors d'une conférence de promoteurs à Eilat rapportée par Bizportal : de nouvelles élections prolongeraient le taux élevé d'au moins trois à quatre mois. Il a aussi indiqué que le ministère du Logement et la plupart de ses collègues des Finances souhaitent conserver les taux de 8 % et 10 %.

Une baisse de la taxe ? Les signaux se contredisent

Le débat est pourtant ouvert. Selon Buy It In Israel, Shai Aharonovitz a reconnu qu'une baisse temporaire du taux investisseur, par exemple à 3,5 %, stimulerait probablement la demande, tout en précisant qu'aucune proposition formelle n'existe. Le 9 novembre, au Sommet du renouvellement urbain organisé par Merkaz HaNadlan et Madlan, il a estimé qu'un taux de 5 à 6 % pourrait ramener des acheteurs, tout en qualifiant le sujet de décision politique. L'ancienne ministre Ayelet Shaked, qui avait contribué à instaurer le taux actuel, juge qu'il n'est plus justifié.

Côté recettes, l'État a encaissé environ 15 milliards de shekels (4,7 milliards de dollars / 4,2 milliards d'euros) de taxes immobilières depuis le début de l'année, un peu moins qu'en 2025, et en attend plus de 20 milliards sur l'année, selon Merkaz HaNadlan. Mais Aharonovitz a aussi averti que 2027 et 2028 seront budgétairement difficiles, en raison de la hausse des dépenses de défense, et, selon Buy It In Israel, il n'attend aucune baisse d'impôt en 2027. Pour un acheteur étranger, attendre une baisse de la taxe est donc un pari, pas un plan.

Qui achète malgré tout ?

Les acheteurs étrangers, eux, n'ont pas disparu. Selon les données de septembre de l'économiste en chef du ministère des Finances, rapportées par Buy It In Israel, les résidents étrangers ont acheté 154 logements, contre 157 un an plus tôt, soit environ un tiers de plus qu'en août. Jérusalem a capté 54 % de ces achats. Par passeport, 54 % des acheteurs étaient américains, 17 % français et 8 % britanniques.

Dans le même temps, les investisseurs israéliens ont reculé de 29 % sur un an (849 achats), la plus forte baisse de toutes les catégories. Les étrangers pèsent donc relativement plus lourd dans un marché où la concurrence locale s'est raréfiée, notamment à Jérusalem.

Avant de vous lancer, notre guide ultime de l'immobilier en Israël récapitule les étapes et les coûts d'un achat depuis l'étranger.

Conclusion : arbitrer entre devise et fiscalité

L'acheteur de la diaspora fait face à une équation à deux inconnues. D'un côté, un shekel affaibli rend les biens israéliens nettement moins chers en dollars qu'au printemps. De l'autre, la taxe à 8 % reste en place au moins jusqu'au 10 février 2027, et sa baisse dépend d'un futur gouvernement qui n'existe pas encore. Ceux qui disposent de devises fortes peuvent juger le moment favorable ; ceux qui préparent leur alyah ont intérêt à vérifier avec un avocat si le statut d'oleh leur permet de bénéficier du barème réduit réservé aux nouveaux immigrants.

Comparez les prix, suivez le marché et trouvez votre futur bien partout en Israël sur Immobilier.co.il.