Terreni: il rubinetto si chiude mentre 85.000 alloggi attendono

Per un ebreo della diaspora che sogna un appartamento in Israele, una cifra rassicura: oltre 85.000 alloggi nuovi attendono acquirenti. Un'altra preoccupa gli specialisti: lo Stato vende sempre meno terreni per costruirne di nuovi. I due fatti coesistono, ed è il loro sfasamento temporale che conta per chi compra oggi.

35.143 alloggi in nove mesi, contro 91.993 nel 2025

L'Autorità fondiaria israeliana (ILA) misura l'offerta di terreni pubblici in base al numero di alloggi coperti dai suoi bandi di gara. I dati pubblicati a fine settembre 2026 mostrano un calo netto: oltre 107.000 alloggi nel 2022, 93.456 nel 2023, 113.197 nel 2024, 91.993 nel 2025, e poi solo 35.143 da gennaio a settembre 2026. Questo totale rappresenta meno della metà di quello di tutto l'anno scorso, e si colloca persino sotto il livello del 2020 (50.622).

Un altro indicatore va nella stessa direzione: i risultati dei bandi sono stati pubblicati per 99 terreni nel primo semestre 2026, contro 268 un anno prima e 743 nel primo semestre 2022, secondo Yesodot Group citato da Buy It In Israel.

Perché i costruttori non comprano più

Le cause citate sono note: uno stock invenduto elevato che riduce la necessità di nuovi terreni, costi di finanziamento che rendono i costruttori prudenti, l'incertezza militare e politica, cambiamenti di direzione all'ILA, e comuni che devono finanziare strade e scuole prima di aprire nuovi quartieri. In altre parole, la contrazione non è una scelta dello Stato da solo: è anche la risposta di un settore che fatica a smaltire ciò che ha già costruito.

Il paradosso: un record di cantieri

Paradossalmente, mai così tanti alloggi sono stati in costruzione: 217.200 a fine giugno 2026, un record, in aumento dell'8% su base annua, secondo International Investment. Circa 38.000 alloggi sono stati avviati nel primo semestre, e sono stati rilasciati permessi per altri 37.000. Ma i completamenti sono diminuiti del 9,7% nel secondo trimestre rispetto al primo, e lo stock invenduto raggiungeva 85.682 alloggi nuovi a fine agosto (Ufficio centrale di statistica, tramite Buy It In Israel), ovvero quasi 27 mesi di vendite.

Stessa tendenza sul fronte della rigenerazione urbana: i permessi di rinnovamento sono diminuiti di circa il 20% nel 2025 rispetto al 2024, secondo l'Autorità governativa per la rigenerazione urbana, anche se le approvazioni di piani raggiungevano livelli record.

Una domanda che resta debole

Sul fronte della domanda, agosto 2026 ha registrato 7.532 appartamenti venduti (-1% su base annua, -2% su base mensile), secondo i dati del ministero delle Finanze riportati dal Times of Israel. Gli alloggi nuovi, inclusi quelli sovvenzionati, sono cresciuti del 6% su base annua a 3.362 vendite, mentre l'usato è calato del 7% a 4.170. Gli acquisti degli investitori hanno raggiunto 1.077 (-2% su base annua). Il quadro è quello di un mercato in attesa: poche vendite, molto stock, e terreni sempre più rari.

Il calendario: l'effetto si vedrà tra tre e quattro anni

La costruzione dura in media 32 mesi e l'ottenimento di un permesso circa tre anni, ricordava il Jerusalem Post nel gennaio 2026. Un terreno non venduto oggi non produrrà quindi alloggi prima di diversi anni. Per il resto del 2026, il calendario dell'ILA prevede 422 procedure, ma solo 70 sono aperte, per 9.187 alloggi. A dicembre 2025, 61 bandi di gara che coprivano quasi 30.000 alloggi erano stati finalizzati. L'ILA si attende più terreni nel 2027.

E i prezzi oggi?

Nel breve termine, il mercato resta orientato al ribasso. I prezzi sono diminuiti dello 0,6% tra luglio e agosto 2026 rispetto ai due mesi precedenti e dell'1,8% su base annua (Ufficio centrale di statistica, tramite il Times of Israel). Secondo Globes, il calo dal picco dell'inizio 2025 raggiunge circa il 3,3%, ovvero quasi 80.000 NIS (circa 25.700 USD) su un appartamento medio. La Banca d'Israele ha mantenuto il tasso al 3,25%; lo shekel viene scambiato intorno a 3,11 NIS per 1 USD.

Il sito International Investment, che pubblica questi dati, precisa che il rallentamento non ha ancora provocato una penuria, ma potrebbe pesare sul mercato nel più lungo termine. Un aumento dei prezzi sarebbe una conseguenza possibile, non una certezza: lo stock attuale può assorbire la domanda per un po' di tempo.

Cosa dicono i dati dei cantieri

Il Jerusalem Post osservava nel gennaio 2026 che circa 81.000 alloggi erano stati avviati tra ottobre 2024 e settembre 2025, ovvero il 31,5% in più rispetto all'anno precedente. La macchina ha quindi funzionato a pieno regime nel 2025; è l'approvvigionamento di terreni, a monte, che oggi rallenta. Per la diaspora, questo significa che le consegne dei prossimi due anni sono già in larga parte impegnate, mentre quelle del 2029 e oltre dipenderanno dai bandi di oggi.

Cosa cambia per un acquirente della diaspora

Comprare in un mercato in cui l'offerta immediata è abbondante e l'offerta futura si restringe apre una finestra di negoziazione: le condizioni di pagamento, gli sconti e la selezione dei progetti sono oggi favorevoli agli acquirenti. Ma l'orizzonte conta. Un acquisto sulla carta consegnato tra tre anni arriverà su un mercato in cui l'offerta potrebbe essere più rara; un acquisto nell'usato si gioca sul mercato attuale. Per confrontare le opzioni, consultate la nostra guida definitiva all'immobiliare in Israele.

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