Affitti in aumento, prezzi in calo: il grande divario israeliano

I prezzi delle abitazioni scendono, ma gli affitti salgono. Questo grande divario, raramente menzionato fuori da Israele, interessa direttamente la diaspora ebraica di tutto il mondo: le famiglie che esitano tra comprare e affittare nell'attesa, i futuri olim che desiderano prima sistemarsi in affitto, gli investitori di New York, Parigi, Londra o Mosca che confrontano i rendimenti. I dati ufficiali dell'autunno 2026 mostrano un mercato degli affitti nettamente più teso rispetto al mercato dell'acquisto, con importanti sfumature locali.

Affitti in aumento, soprattutto per i nuovi inquilini

Secondo l'indice dei prezzi del Bureau central des statistiques (CBS) per luglio 2026, riportato da Globes, gli affitti sono aumentati del 2,6% per gli inquilini che rinnovano il contratto e del 4,7% per coloro che cambiano abitazione. L'indice dei servizi abitativi, che include gli affitti, è salito dello 0,7% tra luglio e agosto 2026 e del 3,6% su base annua. Gli affitti rappresentano circa un quarto dell'indice dei prezzi al consumo, che è aumentato solo dell'1,5% su base annua. La Banca d'Israele conferma, nella sua decisione del 21 ottobre: +5,3% su base annua per i nuovi inquilini e +2,4% per i contratti rinnovati, e una componente abitativa dell'inflazione in aumento del 3,8% su base annua a settembre.

Allo stesso tempo, i prezzi scendono

Nel frattempo, l'indice dei prezzi delle abitazioni del CBS registra -1,8% su base annua nel periodo luglio-agosto 2026, e -0,6% rispetto a giugno-luglio, secondo Buy it in Israel. Il CBS ha anche lanciato un nuovo indice trimestrale per le abitazioni usate: nel secondo trimestre 2026, indica -1,2% a livello nazionale rispetto al primo trimestre, e -2,9% nel distretto di Gerusalemme. Il contrasto è evidente: un inquilino che cambia abitazione paga in media quasi il 5% in più rispetto a un anno fa, mentre l'indice generale dei prezzi scende su base annua (il nuovo indice dell'usato copre per ora un solo trimestre, il che non permette ancora di parlare di tendenza). Questo scarto alimenta il dibattito israeliano sul ruolo dell'affitto in un paese tradizionalmente orientato alla proprietà, mentre i prezzi immobiliari sono a lungo cresciuti più velocemente dei redditi. I dati di ottobre confermano quindi la tendenza osservata in autunno, quando i nuovi contratti mostravano già aumenti superiori a quelli dei rinnovi.

Ma il mercato degli affitti non è omogeneo

Globes segnala notevoli eccezioni locali, basate sui rilevamenti di professionisti del settore. A Nuriyot, un quartiere di Rishon LeZion, gli affitti richiesti sono scesi da 300 a 600 shekel al mese rispetto ai mesi precedenti, ovvero circa 96-193 dollari al tasso di 3,112 NIS per 1 USD, con quasi 80 appartamenti disponibili. A Ramot Yoram, a Netivot, gli affitti indicati sono di 300-500 shekel al di sotto del livello realistico di mercato. A Gerusalemme, nel nuovo quartiere di Mordot Arnona, un quattro locali si affitta tra 7.400 e 7.900 shekel al mese (circa 2.378-2.539 dollari), contro 8.000-9.000 shekel (circa 2.571-2.892 dollari) nell'Arnona consolidata: un divario che può raggiungere il 10%. Questi cali localizzati coincidono con zone dove l'offerta è abbondante: a fine agosto, circa 85.680 nuove abitazioni restavano invendute, pari a 26,7 mesi di offerta (dati del CBS riportati da Buy it in Israel). Si tratta di casi specifici, rilevati da professionisti del settore, e non di una tendenza nazionale: l'indice ufficiale resta orientato al rialzo.

I proprietari negoziano: concessioni dal 5 al 10%

Di fronte all'offerta, i proprietari adattano il loro approccio. Secondo Itzik Levy, dell'Associazione israeliana degli agenti immobiliari, citato da Globes, vengono concesse riduzioni dal 5 al 10% per assicurarsi un inquilino, poiché ogni mese di sfitto equivale a circa l'8,3% del reddito locativo annuo. Nir Shmoul, direttore di Snir Group, parla di riduzioni di almeno il 5%. In un altro articolo, Globes riferisce che alcuni promotori affittano abitazioni invendute, con vantaggi per gli inquilini, piuttosto che abbassare i prezzi di vendita. Per un investitore straniero, ciò significa che la concorrenza non viene solo da altri proprietari privati, ma anche da abitazioni nuove messe in affitto dai costruttori.

Comprare o affittare: cosa suggeriscono questi dati

Nessuna statistica sostituisce un calcolo personale, e non siamo consulenti finanziari. Ma emergono tre insegnamenti. Per un futuro immigrante, affittare qualche mese prima di comprare permette di scoprire la città, ma gli affitti dei nuovi contratti sono quelli che salgono di più. Per un acquirente, il calo dei prezzi e il peso degli investitori, che rappresentavano solo il 14% delle transazioni ad agosto (1.077 appartamenti, secondo il CBS), lasciano pensare che una negoziazione sia possibile, in particolare nelle città con forte disponibilità di stock. Per un inquilino, al contrario, è meglio confrontare più quartieri: il divario di affitto tra un quartiere recente e uno consolidato può raggiungere il 10% a Gerusalemme, e i proprietari più impazienti accettano spesso di discutere, soprattutto quando l'appartamento è rimasto sfitto per diverse settimane. Per un investitore, il rendimento dipende dalla città e dal tipo di immobile: con affitti in aumento, ma con un'offerta nuova abbondante in alcune zone, la vacanza e le concessioni devono entrare nel calcolo. Le procedure per un acquisto a distanza sono descritte nella nostra guida definitiva all'immobiliare in Israele.

Un mercato a due velocità

Prezzi in calo, affitti in aumento, concessioni locali: il mercato israeliano non segue un'unica logica. Per le comunità ebraiche di tutto il mondo, la domanda giusta riguarda la città, il quartiere e la durata del vostro progetto. Il team diImmobilier.co.il vi aiuta a confrontare le opzioni di acquisto e affitto in base al vostro profilo.