Земельные участки: кран закрывается, пока 85 000 квартир ждут покупателей

Для еврея диаспоры, мечтающего о квартире в Израиле, одна цифра внушает уверенность: более 85 000 новых квартир ждут покупателей. Другая цифра беспокоит специалистов: государство продаёт всё меньше земли для строительства новых домов. Оба факта сосуществуют, и именно их временной разрыв важен для того, кто покупает сегодня.

35 143 квартиры за девять месяцев против 91 993 в 2025 году

Земельное управление Израиля (ILA) измеряет предложение государственных земель по количеству квартир, охваченных его тендерами. Данные, опубликованные в конце сентября 2026 года, показывают резкое падение: более 107 000 квартир в 2022 году, 93 456 в 2023 году, 113 197 в 2024 году, 91 993 в 2025 году, и всего 35 143 с января по сентябрь 2026 года. Этот показатель составляет менее половины от показателя за весь прошлый год и даже ниже уровня 2020 года (50 622).

Другой показатель указывает в том же направлении: результаты тендеров были опубликованы по 99 участкам за первое полугодие 2026 года против 268 годом ранее и 743 в первом полугодии 2022 года, по данным Yesodot Group, на которые ссылается Buy It In Israel.

Почему застройщики перестали покупать

Названные причины хорошо известны: высокий уровень непроданных запасов, снижающий потребность в новых участках, стоимость финансирования, заставляющая застройщиков проявлять осторожность, военная и политическая неопределённость, смена руководства в ILA, а также муниципалитеты, которым нужно финансировать дороги и школы перед открытием новых районов. Иными словами, сокращение — это не решение одного лишь государства: это также реакция сектора, которому трудно реализовать уже построенное.

Парадокс: рекордное число строящихся объектов

Парадоксальным образом, никогда ещё не строилось столько квартир одновременно: 217 200 на конец июня 2026 года — рекорд, рост на 8% за год, по данным International Investment. Около 38 000 квартир было заложено в первом полугодии, и было выдано разрешений ещё на 37 000. Однако число завершённых объектов снизилось на 9,7% во втором квартале по сравнению с первым, а непроданные запасы новых квартир достигли 85 682 единиц на конец августа (Центральное статистическое бюро, через Buy It In Israel), что соответствует почти 27 месяцам продаж.

Такая же тенденция наблюдается в сфере городского обновления: количество разрешений на реновацию снизилось примерно на 20% в 2025 году по сравнению с 2024 годом, по данным Государственного управления по городскому обновлению, несмотря на то что утверждение планов достигло рекордных уровней.

Спрос остаётся слабым

Что касается спроса, в августе 2026 года было продано 7 532 квартиры (-1% за год, -2% за месяц), согласно данным Министерства финансов, переданным Times of Israel. Продажи новых квартир, включая субсидированные, выросли на 6% за год до 3 362 сделок, тогда как вторичное жильё сократилось на 7% до 4 170 сделок. Покупки инвесторами достигли 1 077 (-2% за год). Картина такова: рынок в ожидании — мало продаж, много запасов и всё меньше земельных участков.

Сроки: эффект проявится через три-четыре года

Строительство в среднем длится 32 месяца, а получение разрешения — около трёх лет, напоминал Jerusalem Post в январе 2026 года. Таким образом, непроданный сегодня участок не даст новых квартир раньше, чем через несколько лет. На оставшуюся часть 2026 года в плане ILA предусмотрено 422 процедуры, но открыты лишь 70, на 9 187 квартир. В декабре 2025 года было завершено 61 тендер, охватывающий почти 30 000 квартир. ILA ожидает увеличения предложения земли в 2027 году.

А что с ценами сегодня?

В краткосрочной перспективе рынок остаётся на понижательной траектории. Цены снизились на 0,6% в июле-августе 2026 года по сравнению с предыдущими двумя месяцами и на 1,8% за год (Центральное статистическое бюро, через Times of Israel). По данным Globes, падение с пика начала 2025 года составляет около 3,3%, то есть почти 80 000 шекелей (примерно 25 700 долларов США) на среднюю квартиру. Банк Израиля сохранил ставку на уровне 3,25%; шекель торгуется около 3,11 за 1 доллар США.

Сайт International Investment, публикующий эти данные, уточняет, что замедление пока не привело к дефициту, но может сказаться на рынке в более долгосрочной перспективе. Рост цен — возможное, но не гарантированное последствие: текущие запасы способны покрывать спрос ещё некоторое время.

Что говорят цифры строительства

Jerusalem Post отмечал в январе 2026 года, что около 81 000 квартир было заложено с октября 2024 по сентябрь 2025 года — на 31,5% больше, чем годом ранее. Таким образом, в 2025 году машина работала на полную мощность; сейчас же замедляется именно поступление земли на входе. Для диаспоры это означает, что поставки на ближайшие два года уже во многом обеспечены, тогда как объёмы 2029 года и далее будут зависеть от сегодняшних тендеров.

Что это меняет для покупателя из диаспоры

Покупка на рынке, где текущее предложение обильно, а будущее предложение сужается, открывает окно для переговоров: условия оплаты, скидки и выбор проектов сегодня благоприятны для покупателей. Но горизонт имеет значение. Покупка по плану с передачей через три года попадёт на рынок, где предложение может оказаться более ограниченным; покупка на вторичном рынке зависит от текущей ситуации. Чтобы сравнить варианты, ознакомьтесь с нашим исчерпывающим гидом по недвижимости в Израиле.

Хотите сравнить новые проекты и текущие предложения? Просмотрите объявления на Immobilier.co.il.