Prezzi in calo dell'1,8%: il vero calo è altrove

I prezzi scendono in Israele: la notizia circola in tutte le comunità, da Los Angeles a Londra passando per Strasburgo o San Pietroburgo. Ma di quanto, esattamente? Secondo l'Ufficio centrale di statistica (CBS), -1,8% su base annua. Secondo agenti, economisti e i dati del Ministero delle Finanze, la realtà è più sfumata, e il vero calo è forse altrove. Importi convertiti a circa 3,11 NIS per 1 USD.

-1,8% su base annua, ma +26,8% su cinque anni

Secondo il Times of Israel del 30 ottobre, i prezzi medi sono scesi dello 0,6% tra maggio-giugno e luglio-agosto 2026 e dell'1,8% su base annua. Sono diminuiti in 7 degli ultimi 12 mesi. Ma sul periodo più lungo, il quadro si inverte: da luglio-agosto 2021, i prezzi medi sono aumentati del 26,8% (+24,3% per gli alloggi nuovi). Dal 7 ottobre 2023, l'aumento è di circa il 7%. Sul lungo termine, il giornale indica che i prezzi sono più che triplicati dalla metà degli anni 2000 e sono aumentati di circa il 230% dal 2007.

In altre parole, la correzione attuale è reale ma modesta rispetto alla precedente ascesa. Il prezzo medio di un alloggio a Tel Aviv, 3,58 milioni di NIS (circa 1,15 milioni di USD) a maggio-giugno secondo il CBS, non è crollato.

In termini reali: -4,5% secondo un economista

Corretto per l'inflazione, il calo appare più forte. L'economista David Genesove, citato dal Times of Israel, valuta il calo corretto per l'inflazione a circa il 4,5%. Prudenza su questa cifra: l'inflazione annuale pubblicata dalla Banca d'Israele per settembre è dell'1,6%, e una semplice sottrazione tra -1,8% e 1,6% darebbe circa -3,4%. Questa differenza non è spiegata nell'articolo, che non precisa il metodo. Il messaggio resta lo stesso: in termini di potere d'acquisto, i prezzi sono più bassi rispetto a un anno fa.

Il calo che le statistiche non vedono

Gli indici del CBS misurano il prezzo firmato. Tuttavia, alcuni agenti citati dal Times of Israel affermano che alcuni costruttori hanno discretamente ridotto i loro prezzi del 10% o più. Eran Rolls, che dirige l'Israel Building Center, stima che vantaggi come il finanziamento o rifiniture migliori possano valere circa il 10% del prezzo. A giugno, il Jerusalem Post parlava piuttosto di incentivi di circa il 5% del prezzo presso i costruttori.

I dati del capo economista del Ministero delle Finanze, ripresi da Buyitinisrael, confermano l'aumento di questi vantaggi: gli incentivi di finanziamento riguardavano il 20% delle vendite in cinque zone monitorate a maggio 2026 (il livello più basso da novembre 2024) e il 30% ad agosto. Su un appartamento proposto a 3 milioni di NIS (circa 965.000 USD), un vantaggio del 10% rappresenta 300.000 NIS, ovvero circa 96.000 USD, una somma che non appare in nessun indice.

85.000 alloggi nuovi in attesa

Ciò che spinge i costruttori a negoziare è lo stock. Il CBS conta più di 85.000 alloggi nuovi in vendita, a vari stadi di costruzione, ovvero circa due anni e mezzo di vendite al ritmo attuale secondo il Times of Israel. Buyitinisrael precisa: circa 85.680 unità a fine agosto, ovvero 26,7 mesi di vendite. Circa il 55% si trova a Tel Aviv e nel Centro, e circa 10.000 (12%) a Gerusalemme. Tra i maggiori stock di alloggi nuovi invenduti figurano anche Bat Yam (circa 4.990), Haifa, Ramat Gan, Netanya, Lod e Kiryat Gat.

Queste cifre sono contestate. Dani Ben Shahar invita alla prudenza: il modo di contare gli alloggi disponibili è discutibile, e una parte dello stock corrisponde a prevendite. Nota anche che i venditori di rivendita resistono ai ribassi dei prezzi esposti, il che mantiene i prezzi.

Chi approfitta di questa situazione?

Eran Rolls afferma che lo Stato incassa tra circa la metà e i due terzi del prezzo di un alloggio nuovo attraverso la vendita di terreni, l'IVA e le tasse sulle transazioni: è una sua stima, non una statistica ufficiale. Collega anche la domanda a breve termine agli acquirenti dall'estero, citando l'antisemitismo tra i motori. Dani Ben Shahar ricorda che le bolle si riconoscono solo dopo che sono scoppiate. L'approccio più ragionevole consiste quindi nell'acquistare secondo le proprie esigenze e il proprio budget, negoziando, piuttosto che scommettere su un punto minimo.

I tassi: una pausa, non una svolta

Il 21 ottobre, la Banca d'Israele ha mantenuto il suo tasso di riferimento al 3,25%, con un tasso preferenziale (prime) al 4,75%. L'inflazione è all'1,6% e la disoccupazione al 3,3%. I servizi di ricerca della banca prevedono un tasso medio di circa il 3% nel terzo trimestre del 2027, mentre il mercato e gli analisti privati prevedono il 3,1%. La prossima decisione è prevista per il 23 novembre. Sul fronte del credito, i nuovi mutui hanno raggiunto 9,7 miliardi di NIS a maggio (circa 3,1 miliardi di USD), in aumento del 19% su base annua, secondo i dati della Banca d'Israele ripresi dal Jerusalem Post.

Come leggere queste cifre quando si acquista dall'estero

Per un acquirente della diaspora, si impongono tre conclusioni pratiche. Confrontate sempre il prezzo netto, dopo vantaggi di finanziamento e rifiniture, piuttosto che il prezzo esposto. Chiedete al costruttore la data di consegna, poiché lo stock include numerose prevendite. E tenete a mente il tasso di cambio: con uno shekel intorno a 3,10-3,11 per 1 USD, dopo un picco di 30 anni a maggio secondo il Times of Israel, il costo in dollari dello stesso bene è cambiato in pochi mesi. La nostra guida definitiva all'immobiliare in Israele descrive in dettaglio le fasi di un acquisto.

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